La convention d'occupation précaire est une convention conclue avec l'intention de ne conférer sur les biens mis à disposition qu'une jouissance provisoire. Elle offre aux parties une grande liberté contractuelle, mais n'est possible que dans des cas strictement limités par la loi.

Trois hypothèses

La loi limite strictement au nombre de trois les hypothèses dans lesquelles il est possible de conclure une convention d'occupation précaire portant sur un fonds agricole. Premièrement, est considérée comme une convention d'occupation précaire, la convention passée en vue de la mise en valeur de biens compris dans une succession dès lors qu'une instance judiciaire est en cours ou dans une indivision résultant d'une décision judiciaire.

Deuxièmement, la loi vise ensuite la convention permettant au preneur, à son conjoint ou au partenaire avec lequel il est lié par un Pacs de rester dans tout ou partie d'un bien loué lorsque le bail est expiré ou résilié et n'a pas fait l'objet d'un renouvellement.

Troisièmement et dernièrement, la loi mentionne les conventions tendant à l'exploitation temporaire d'un bien dont l'utilisation principale n'est pas agricole ou dont la destination agricole doit être changée. Cela suppose alors que la destination agricole des parcelles données en jouissance soit susceptible d'être changée. S'il n'est pas nécessaire que la nouvelle destination soit décidée pour une date précise, le changement de destination doit néanmoins être expressément prévu et justifié lors de la conclusion de la convention.

À titre d'exemple, une convention sera qualifiée de convention d'occupation précaire lorsque les parcelles mises à disposition sont destinées à la réalisation d'un programme d'urbanisation ou classées en zone d'extension urbaine. Tel est le cas aussi d'une parcelle bénéficiant d'un certificat d'urbanisme établissant la possibilité d'une construction à usage d'habitation que l'occupant, dès le début de son activité agricole, ne pouvait ignorer.

Jouissance provisoire du fonds agricoles

La convention d'occupation précaire est conclue pour ne conférer qu'une jouissance provisoire des biens mis à disposition. La notion de jouissance provisoire n'est pas nécessairement liée à une durée brève. En effet, une convention d'occupation précaire peut se prolonger pendant plusieurs années puisque sa durée est liée à la survenance d'un évènement. La jurisprudence a admis qu'une telle convention, dès lors qu'elle est conclue conformément aux dispositions de l'article L. 411-2 du Code rural et de la pêche maritime, ait pu être conclue pour une durée de 14 ans ou même encore de 25 ans.

Risque de requalification en bail rural

La convention qui est justifiée par d'autres considérations, que celles limitativement édictées par la loi, constitue un bail rural soumis au statut du fermage. À défaut d'écrit, le risque d'une requalification en bail rural soumis au statut du fermage est fort et la convention pourrait être analysée en un bail verbal régi par le contrat type.

Par mesure de précaution, il est donc vivement conseillé de conclure la convention d'occupation précaire par écrit. Cet écrit devra préciser la cause de la précarité en renvoyant expressément à l'un des trois cas prévus par le législateur. Il devra également mentionner les conditions d'exécution de la convention notamment la durée, le montant de la redevance fixé librement par les parties, le délai du congé et les conditions de jouissance. Il est à noter ici que l'occupant précaire ne dispose ni d'un droit à renouvellement, ni d'un droit de préemption, ni d'un droit de cession de la convention.