Pour calculer une plus-value, vous devez partir du prix de vente figurant dans l'acte notarié et ajouter les éventuelles sommes versées à votre profit, par exemple une indemnité d'éviction payée par l'acheteur au locataire en place.
Si la cession porte sur un bien en indivision, chaque indivisaire retient la fraction du prix de vente correspondant à ses droits dans l'indivision. La valeur du mobilier (une cuisine équipée, par exemple) est déductible du prix de vente si la présence et la valeur de ces biens peuvent être justifiées lors de la vente (factures, etc.). Vous pouvez déduire du prix les frais liés à la vente : commissions versées à un intermédiaire (agence immobilière, par exemple), diagnostics obligatoires, indemnité d'éviction versée au locataire, honoraires des études indispensables à la vente, frais de mainlevée d'hypothèque et TVA reversée au fisc si la vente y est soumise.

Actualisation du prix d’acquisition
Le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value correspond au prix d’achat inscrit dans l'acte de vente. Il est majoré de certains frais : droits d'enregistrement, TVA, honoraires du notaire, commissions des intermédiaires, etc. Vous pouvez les évaluer forfaitairement à 7,5 % du prix d'achat. Lorsque l'acquisition a été soumise à la TVA, le forfait de 7,5 % est calculé sur le prix TVA incluse si le redevable de la TVA était le vendeur, et sur le prix HT si le redevable était l'acquéreur.

Si vous avez reçu le bien par donation ou succession, il faut retenir la valeur d'acquisition ayant servi au calcul des droits de mutation. Vous pouvez majorer cette valeur des frais d'acte et de déclaration : honoraires du notaire, publicité foncière, droits de donation ou de succession. Si le donateur a pris en charge les frais de donation, ils ne s'ajoutent pas au prix d'acquisition. Pour les droits de succession, vous devez déterminer la part correspondant au bien vendu dans le total des droits réglés.
En cas de donation au dernier vivant, le bien est censé avoir été acquis par l'époux survivant au décès de son conjoint. Si le bien provient d'un régime communautaire avec attribution intégrale de la communauté, la date de vente à retenir est celle de l'achat du bien par les époux.

Les travaux peuvent majorer le prix d'acquisition
Si vous cédez un immeuble bâti plus de cinq ans après son achat, vous pouvez majorer forfaitairement son prix d'acquisition de 15 % pour dépenses de travaux, sans justificatifs, même si aucun n'a été réalisé. Si vous justifiez de dépenses réelles supérieures, il est plus avantageux de retenir leur montant exact. Seuls les frais de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration réalisés sur le bien vendu majorent le prix d'achat.
Si vous vendez le bien moins de cinq ans après son acquisition, vous devez retenir le montant réel des travaux: le forfait de 15 % ne s'applique pas.
Les travaux d'entretien et de réparation assimilables à des dépenses locatives, tels que les peintures, ne sont pas retenus, sauf s'ils sont indissociables des constructions, des agrandissements ou des améliorations réalisés. Attention, ces dépenses ne doivent pas avoir été prises en compte pour déterminer votre impôt sur le revenu : dépenses déduites des revenus fonciers ou ayant bénéficié d'une réduction ou d'un crédit d'impôt. Les travaux doivent avoir été exécutés par une entreprise. Ceux réalisés par vos soins ne sont pas pris en compte, ni les matériaux achetés et posés par une entreprise.
Pour un terrain à bâtir, les frais de voirie, de réseaux et de distribution, qu’ils soient imposés ou non par les collectivités territoriales, peuvent s’ajouter au prix d’achat. Il en va de même pour les frais d’aménagement, de viabilisation, de démolition, de fondation ou liés à un début de construction.

Un abattement est possible
Les plus-values immobilières bénéficient d’un abattement selon la durée de détention, à la fois pour l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux. Pour ce qui est de l’abattement sur le calcul de l’impôt sur le revenu, la durée permettant de bénéficier de l’exonération totale d’impôt sur la plus-value à 19% est fixée à 22 ans. Quand la période de détention est inférieure à 22 ans, le contribuable bénéficie d’un abattement de 6% pour chaque année de détention au-delà de la cinquième année et jusqu’à la 21e année et de 4% pour la 22e année révolue.
Concernant les prélèvements sociaux, la durée de détention du bien immobilier permettant de bénéficier de l’exonération des prélèvements sociaux de 17,20% est fixée à 30 ans. Quand la période de détention est inférieure à 30 ans, le contribuable bénéficie d’un abattement de 1,65% pour chaque année de détention au-delà de la 5e et jusqu’à la 21e année, de 1,60% pour la 22e année de détention et 9% pour chaque année de détention au-delà de la 22e année.
La durée de détention est calculée par périodes de 12 mois, de la date d'acquisition à celle de la cession.

Taux unique de 36,2%
Les plus-values sont imposées à un taux unique de 19%, auquel s’ajoutent 17,2% de prélèvements sociaux (CSG,CRDS), soit un total de 36,2%. Le notaire prélève l’impôt lors de la vente et le reverse au Trésor public.

Surtaxe pour les plus-values dépassant 50.000 €
Une surtaxe s’applique si la plus-value imposable dépasse 50.000 €. Les plus-values exonérées, ainsi que celles liées à la vente de terrains à bâtir, ne sont pas concernées.
La surtaxe est progressive selon un barème et s’ajoute à la taxation classique.

Formalisme
Bien que l'impôt soit prélevé par le notaire sur le prix de vente, vous devez reporter le montant net des plus-values imposables réalisées l'année précédente sur la déclaration n° 2042 C, case 3VZ. Ces plus-values servent à calculer le revenu fiscal de référence (RFR) et, le cas échéant, la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus.