Bâtiments d'exploitation: apport, location ou mise à disposition à une société
Lors de la constitution d'une société, les bâtiments peuvent être apportés au bilan de la société, ou ils sont mis à disposition de la société, ce qui est le plus souvent le cas. Comment faire le bon choix ?

À la réflexion des apports réalisés au moment de la création de la société, le ou les associés, propriétaires de bâtiments d'exploitation doivent faire face au choix suivant : apporter ses bâtiments au bilan de l'exploitation, les louer ou les mettre à disposition.
La réflexion est nécessaire et présente plus d'intérêt dans le cas de sociétés unipersonnelles ou de sociétés constituées entre époux mariés selon le régime de la communauté. En effet, dans le cas des autres sociétés, ce sont plutôt les enjeux patrimoniaux qui sont à prendre en compte dans la réflexion.
Amortir les bâtiments
L'apport des bâtiments à la société signifie qu'ils seront inscrits au bilan de la société avec le terrain. Ils feront l'objet d'amortissement pendant toute la durée prévue en pareil cas, le terrain, quant à lui, ne l'est pas. Ce transfert de propriété, terrain compris, obligera, dans certains cas, à faire une division cadastrale.
C'est souvent le cas des bâtiments d'exploitation construit sur une grande parcelle ou encore la maison qui fait partie intégrante de la même parcelle cadastrale. Dans ce cas, il faudra bien dissocier ce qui est professionnel et ce qui reste privé, éventuellement avec une servitude de passage dans certains cas.
Les bâtiments, propriétés de la société agricole, seront transférés, soit sous la forme d'une vente, rendant obligatoire le paiement par la société, soit sous la forme d'un apport signifiant qu'il y a bien transfert de la propriété dans la société, sans mouvement financier, mais avec attribution de parts sociales à l'associé exploitant, apporteur dudit immeuble.
Pour réaliser cette opération, il est nécessaire de passer devant le notaire pour réaliser le transfert de la propriété au cadastre. En cas de vente, des droits de mutation seront dus au taux de 5,89 % sur le montant de la vente, sauf si la société détient déjà le bien par bail et sous conditions, elle pourra bénéficier du taux réduit de 0,715 %. L'intérêt de cette opération d'apport réside essentiellement dans l'amortissement des bâtiments, lequel peut s'étaler entre douze ans et vingt ans selon la nature des bâtiments. Dans le cas où la société viendrait à disparaître, il faudra alors transférer de nouveau la propriété à l'associé repreneur avec les frais de mutation qui s'impose.
Mise à disposition ou location
Si l'exploitant souhaite conserver ses bâtiments en propre, il a deux options : soit il peut les louer avec un contrat de bail écrit de neuf ans ou dix-huit ans, soit les mettre à disposition. Le bail permet de se garantir en cas de décès, notamment avec un bail à long terme.
En effet, la base imposable aux droits de mutation retenu dans la succession est réduite pour les héritiers par les abattements fiscaux qui s'exercent à hauteur de 75 % jusque 300 000 EUR et 50 % au-delà. Ces sommes constituent une charge pour la société, en contrepartie, le loyer ou la rémunération des biens mis à disposition perçu par l'associé propriétaire est un revenu foncier taxable à l'impôt sur le revenu et soumis aux prélèvements sociaux.
Contrairement à l'apport des bâtiments, qui font l'objet d'un amortissement linéaire, celui-ci s'éteindra à la fin de la période prévue. Par contre, le bail ou la mise à disposition crée une charge déductible du bénéfice agricole, sans limite de durée et continuera à produire des charges à la société.
Fiscalement, la location ou la mise à disposition est quasiment identique. Toutefois, la mise à disposition ne relevant pas du statut du fermage permet d'être plus souple sur le montant du fermage et du remboursement des taxes. Socialement, l'associé exploitant n'économise que l'écart de taux entre les cotisations sociales globales et les prélèvements sociaux.
TVA bailleur ou pas ?
En ce qui concerne la TVA, lors d'un apport à la société, il n'y a pas de remise en cause. S'il s'agit d'une mise à disposition, ou d'une location par bail, les biens détenus auparavant dans le patrimoine professionnel repartent dans le patrimoine privé, ce qui implique dans certains cas, le reversement d'une partie de la TVA. La règle de reversement se fait par vingtième. Toutefois, l'option à la TVA Bailleur permet d'éviter ce remboursement de TVA, mais nécessite de comptabiliser les mouvements et d'établir une déclaration TVA chaque année.
Choix à faire
Dans la pratique, la mise à disposition des biens à la société est le plus souvent retenue, car elle offre davantage de souplesse, nécessite peu de démarches administratives et est facile à réaliser. Son coût est faible contrairement aux frais d'acte, de droits de mutation et de géomètre dans certains cas pour ceux qui décident des apports ou de la vente à la société.
En cas de bâtiments récents ou d'installations importantes, le choix de l'apport à la société sera peut-être plus judicieux, mais il faudra assurer une certaine pérennité de la société. Dans tous les cas, il y a lieu de réfléchir aux enjeux patrimoniaux et l'intérêt que pourrait revêtir une location de bâtiments par bail à long terme afin d'en préparer la transmission future.
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