Le dispositif est une expérimentation. Il ne s’appliquera qu’aux acquisitions et permis de construire déposés entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2028. Réclamé depuis plus de dix ans par les associations de propriétaires et la filière de l’immobilier pour relancer l’investissement locatif, il n’a jamais été aussi près de voir le jour. On n’est pas encore arrivé au bout, mais un pas est franchi, celui de la volonté de créer un statut du bailleur privé. Il est destiné à la location nue de longue durée, permettant de déduire chaque année des loyers une fraction du prix d’achat du bien, selon le mécanisme de l’amortissement qui existe pour la location meublée. Le principe est que le propriétaire peut déduire chaque année un pourcentage du prix d'acquisition, reflétant la perte de valeur du bâti. Le terrain, estimé à 20 %, est exclu. Il est impératif que le logement soit loué à titre de résidence principale.

Logement neufs et anciens

Pour les logements neufs, ce taux d’amortissement s’élève à 3,5 %, et les biens doivent être des appartements. Il peut être majoré de 1 % pour les logements à loyers sociaux et de 2 % pour les logements très sociaux, ce qui peut porter le taux jusqu’à 5,5 %. Les maisons individuelles sont exclues. Les loyers du marché libre sont également exclus de ce dis-positif. Concrètement, pour en bénéficier, il faut pratiquer des loyers intermédiaires, inférieurs d’environ 15 % au marché, sociaux ou très sociaux.

Pour les logements anciens, le taux d’amortissement est de 3 %, majoré de 0,5 point pour des logements à loyers sociaux et de 1 point pour des logements très sociaux. Attention, le logement devra avoir fait l’objet de travaux représentant au moins 20 % de son prix d’acquisition. Ces investissements sont limités aux bâtiments d’habitation collective.

Un engagement de location d’au moins douze ans

Pour bénéficier de ces taux d’amortissement, vous devrez également vous engager à louer le bien durant au moins douze ans. Cet avantage fiscal est aussi conditionné au fait de louer le logement à une personne autre que les parents, enfants, grands-parents, petits-enfants, frères et sœurs, et non plus seulement à son foyer fiscal. Par ailleurs, le montant de votre amortissement ne pourra pas excéder 8 000 € par an et par foyer fiscal. Cela limite l'intérêt du dispositif aux biens d'environ 350 000 € maximum et empêche de cumuler plusieurs opérations.

En cas de déficit

Enfin, le garde-fou financier stipule que l'amortissement ne pourra pas créer de déficit global. La charge d'amortissement ainsi que les intérêts d'emprunt ne pourront pas générer de déficit imputable sur le revenu global. Cela empêche les pratiques d'optimisation fiscale et garantit que l'avantage est plafonné au bénéfice réel du bien. Cela incite également à cibler des investissements rentables, où les loyers sont suffisants pour absorber la déduction.

Le déficit s’imputera uniquement sur les revenus fonciers, reportable sur dix années.

En cas de plus-value

Évidemment, les amortissements déduits seront réintégrés au calcul de la plus-value lors de la revente du bien. L'État pourra récupérer sa mise. L’avantage fiscal n’est donc qu’une avance de trésorerie, pas une subvention.

Ce nouveau dispositif marque un changement de règle en matière de fiscalité immobilière et d'investissement locatif, abandonnant la logique des réductions d'impôt (Pinel) au profit d'un mécanisme comptable : celui de l'amortissement. Il permet de déduire fiscalement une partie du prix du bien chaque année, ce qui était jusqu'ici réservé à la location meublée (BIC). Cette proposition est présentée comme neutre d'un point de vue budgétaire.

Le coût des déductions serait immédiatement compensé par les recettes fiscales générées par la relance de l'activité, notamment par le biais de la TVA et des droits de mutation.

Ce nouveau dispositif n’est pas cumulable avec le Pinel, le Denormandie, le Girardin et celui des monuments historiques. Attention, en parallèle, il a été adopté avec la faveur du gouvernement de proposer la limitation de l'amortissement des locations meublées à un «taux unique de 2 %». L'objectif est de rendre l'amortissement pour la location nue plus incitatif en mettant fin à l'avantage des meublés, notamment en raison des loyers plus élevés et des baux plus courts.