Si vous êtes propriétaire de votre résidence principale, ou si vous détenez une résidence secondaire ou un bien locatif, vous avez reçu un avis de taxe foncière et de taxe d'habitation pour la résidence secondaire.

Depuis l'an dernier, cette fiscalité locale a flambé partout en France, car les valeurs locatives cadastrales ont augmenté de 7,1 % en 2023 et de 3,9 % en 2024, ce qui a fait mécaniquement augmenter les impôts locaux dans la même proportion. Et aussi s'ajoutent, pour certains, les variations de taux décidés par les collectivités locales.

Or, si elles servent de base de calcul à l'administration fiscale, elles ne sont pas toujours exactes, comme l'a démontré, les déclarations d'occupation des biens rendues obligatoires depuis le 1er juillet 2023. Pour être sûr de payer le bon montant d'impôts fonciers, vérifier la valeur locative retenue sur votre avis d'imposition. En cas d'erreur, vous pourrez faire modifier au fisc les éléments servant au calcul de base de la valeur locative.

Comprendre sa base d'imposition

Premièrement, il faut demander la fiche d'évaluation de la valeur locative cadastrale de vos logements auprès de l'administration. Elle indique les éléments qui ont servi au calcul de la valeur locative. D'abord examiner la surface du bien en s'assurant que c'est la bonne. Parfois des parcelles sont fiscalement attribuées à d'autre personne, par exemple à un voisin. Il peut s'agir d'erreurs de retranscription lors des ventes ou des oublis d'enregistrement d'actes de vente.

Pour les taxes foncières, toutes les pièces à vivre sont prises en compte : cuisine, salle de bains, bureau de moins de 9 m2... De la même façon, la surface fiscale du logement est calculée au sol, de plinthe à plinthe, même si la hauteur est inférieure à 1,80 m. Seules les embrasures de portes et de fenêtres et l'emprise de l'es-calier sont exclues.

La modification de cette surface brute est essentielle, car les impôts fonciers sont calculés à partir de ce chiffre et, s'il est inexact, la taxation est erronée.

Application de coefficients

Pour calculer la surface taxable, l'administration applique une série de coefficients qui la majorent où la minorent. Le premier d'entre eux est celui du standing : une demeure «bourgeoise» aura une majoration de surface plus forte qu'une maison en mauvais état. Pour classer les logements, huit standards de confort ont été définis puis les biens comparés secteur par secteur à cette nomenclature. Pour savoir où est positionné votre logement, ou plutôt où il était positionné en 1970, date à laquelle les valeurs locatives ont été déterminées et qui, depuis, sont réactualisées chaque année par un coefficient et depuis trois ans par l'inflation, il faut retrouver le procès-verbal de classification communale qui a défini votre standard type.

Si votre logement a été construit après 1970, il est probable qu'il soit toujours classifié comme du «standing» car il est considéré comme neuf. Bien souvent, les services fiscaux n'envoient que la copie de la catégorie vous concernant.

Deuxièmement, à la surface pondérée du logement s'ajoute celle de ses annexes. Ils font l'objet de calculs, car leur métrage est assorti d'un coefficient qui varie de 0,2 à 0,6, en fonction de l'importance que l'annexe apporte au logement. Par exemple un garage dans l'immeuble se verra appliquer un coefficient plus élevé qu'un abri non attenant à une maison.

À la surface totale pondérée du bien, c'est-à-dire celle de l'habitation et de ses annexes, s'appliquent encore d'autres coefficients : le premier concerne l'état du logement et varie de 0,8 à 1,2. Si votre bien est en bon état, il se verra appliquer le coefficient le plus élevé de 1,20. En état moyen ou passable, il sera de 1 et passe-ra à 0,8 si la construction a besoin de grosses réparations. Si votre maison est en bon état mais que le garage est en mauvais état, par exemple, il faudra vérifier si le coefficient de la maison n'a pas été appliqué sur toutes les sur-faces.

Un coefficient de situation du logement peut faire varier le coefficient de + 0,10 à - 0,10. Techniquement, il dépend de l'environnement du bien au moment de la constitution de la valeur locative. Si depuis ce moment, les services publics ont dis-paru ou une route a été construite aux abords, vous pouvez réclamer une baisse de ce coefficient.

En dernier lieu, si vous habitez dans une copropriété et que celle-ci dispose d'un ascenseur, une majoration s'applique à partir du 2e étage, et si elle n'en a pas, une minoration est applicable à partir du 4e étage.

Au bout du bout

Votre surface pondérée totale sera certainement augmentée de mètres carrés selon des éléments de confort. Mais si, au fil des ans, des travaux intérieurs ont sans doute été réalisés sans déclaration préalable (pas obligatoire), notamment et par exemple par le remplacement d'une baignoire (5 m2) par une douche (4 m2), par la suppression du raccordement au gaz (2 m2) ou d'un lavabo (3 m2), vous pourrez réduire votre note. Si vous avez transformé des pièces, par exemple une chambre d'enfant en buanderie, vous pouvez la sortir de la surface de l'habitation pour l'ajouter à celle des annexes, qui permettra une minoration de votre taxe.

Notifier les erreurs

Si vous avez trouvé des erreurs sur le calcul de la surface pondérée totale de chacun de vos biens, contacter le service des impôts par le biais de votre messagerie sur votre compte personnel des impôts sur le site internet d'impôt.gouv.fr. Évidemment, votre demande devra être argumentée et intégrer des pièces justificatives (métrage exact d'une dépendance, photo pour prouver son mauvais état, attestation de professionnel...). Ne pas manquer d'indiquer les travaux qui ont été réalisés, comme le remplacement d'une baignoire par une douche, la suppression d'un lavabo, ou la disparition de cloisons intérieurs, qui réduit le nombre de pièces. Le fisc devra tenir compte de vos remarques et vous renvoyer un nouvel avis d'imposition.

Si des coefficients de pondération ont été appliqués indûment, par exemple, si votre environnement s'est dégradé, la modification de votre valeur locative sera, en revanche, laissée au bon vouloir de l'administration. Pour mettre le maximum de chances de votre côté, indiquez dans votre dossier, par exemple, la disparition des commerces de proximité ou l'absence d'écoles.