C’est l’article L. 411-31, I, 1° du Code rural et de la pêche maritime qui permet au bailleur de demander au tribunal paritaire des baux ruraux (TPBR) la résiliation du bail rural en cas de retards réitérés dans le paiement des fermages.

Plus particulièrement, la résiliation du bail est possible si le bailleur justifie de deux défauts de paiement de fermage ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après chaque mise en demeure. Dès lors, si le preneur ne paie pas le fermage à l’échéance prévue, le bailleur devra adresser une première mise en demeure.

Si le paiement n’est toujours pas intervenu au bout de trois mois, le bailleur devra alors adresser une seconde mise en demeure qui ouvrira au preneur un nouveau délai de trois mois pour régler sa dette.

Si le preneur ne règle toujours pas sa dette à l’expiration de ce second délai, le bailleur pourra agir en résiliation du bail auprès du TPBR.

Formalisme des mises en demeure

La mise en demeure est faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Elle doit reproduire, sous peine de nullité, les termes de l’article L. 411-31, I, 1° du Code rural et de la pêche maritime. À défaut, cette mise en demeure ne pourra pas fonder la demande de résiliation du bail.

Preuve du paiement

La preuve du paiement revient au preneur à bail. Elle peut être rapportée par tous moyens.

Prescription

Le fermage se prescrit par cinq ans à compter de son échéance. Par conséquent, une action en résiliation pour défaut de paiement du fermage ne peut être fondée sur le non-paiement de fermages prescrits.

Cas d’excuses

Toutefois, si le fermier justifie d’un cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes, le défaut de paiement du fermage n’entraînera pas la résiliation de son bail rural.

Les cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes sont appréciées librement par les juges. À titre d’exemple, des difficultés financières peuvent être considérées comme des raisons sérieuses et légitimes uniquement si elles sont causées par des circonstances temporaires et totalement indépendantes de la volonté et des agissements du preneur. Il n’est pas rare que le fermier invoque aussi le montant excessif du fermage pour s’affranchir de son paiement.