Ce statut de bailleur privé est sur la table du gouvernement. La ministre du Logement, Valérie Létard a annoncé dès février une remise à plat plus globale de la fiscalité locative et du statut du bailleur privé. Dans ce but, elle a confié une mission à deux parlementaires, l'ancien ministre et sénateur Marc-Philippe Daubresse du Nord et le député Mickaël Cosson des Côtes-d'Armor. Leurs propositions sont attendues dans un rapport qui sera rendu public à partir du 23 juin.
L'investissement locatif privé, revient dans l’actualité et il est sollicité aussi bien par les pouvoirs publics que par les professionnels. Tous deux recherchent une fiscalité appropriée autour de la création d’un statut du bailleur privé.
Que ce soit dans l’ancien ou dans le neuf, l’immobilier s’enfonce dans la crise. À savoir que les ventes aux investisseurs particuliers ont chuté de plus de 40 % et que les demandes de location deviennent un vrai parcours du combattant, notamment dans les grandes villes. À Paris, par exemple, les studios sont sollicités avec plus de cinq cents demandes en moyenne par offre, un véritable cauchemar pour les étudiants. La disparition, depuis le 1er janvier 2025, du régime de défiscalisation Pinel a ralenti l'investissement locatif sur ce marché.

Acheter pour louer
Les investisseurs n’ont plus «l’envie» d’acheter pour mettre en location. On peut les comprendre par le fait des contraintes que l’on empile comme un millefeuille.
D'un côté, les bailleurs sont soumis à des obligations de travaux sur les aspects énergétiques. Aujourd’hui, 43 % des propriétaires de logements G préfèrent vendre plutôt que d’effectuer des travaux pour louer. Ils n'étaient que 27 % en fin d'année dernière.
De l'autre, ils doivent supporter l'encadrement des loyers, le permis de louer, l'augmentation des droits de mutation à titre onéreux sur les achats immobiliers et une fiscalité de plus en plus lourde.

L'amortissement serait plutôt privilégié
La pause du 1er juillet au 15 septembre, de MaPrimeRénov', à la rénovation énergétique des logements, et le rapport plutôt sévère de la Cour des comptes sur le diagnostic de performance énergétique (DPE), pourraient ralentir les investisseurs.
Afin d’inciter le retour des investisseurs privés, la création d'un statut du bailleur privé, avec une fiscalité simplifiée et efficace, revient sur le devant de la scène.
Parmi les pistes évoquées, l'instauration d'un abattement ou d'un amortissement ainsi que l'alignement sur la fiscalité des placements financiers (prélèvement forfaitaire unique «PFU» de 30 %, qui s'applique aux revenus du capital).
En parallèle, le député Charles de Courson, a déposé le 1er avril 2025, une proposition de loi portée, qui vise, elle aussi, à créer un statut du bailleur privé. L’idée est d’imposer les loyers à la flat tax de 30 % et d’exonérer le bien de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), sous condition de louer au moins neuf mois un logement neuf à titre de résidence principale, et de respecter un encadrement des loyers.
L’une des pistes issues du rapport Daubresse-Cosson – et qui aurait la faveur du ministère du Logement – serait celle de l’amortissement du capital. Le PFU serait donc écarté. Le mécanisme de l'amortissement donne la possibilité d'étaler le coût de l'investissement locatif sur sa durée d'usage en le déduisant chaque année de son revenu foncier. Ce qui permet de réduire les impôts liés à la location. Ce «nouveau régime» aurait la pertinence de reconnaître la qualité «d'entrepreneur d'un propriétaire bailleur».
En pratique, selon le rapport parlementaire, le bailleur pourrait déduire 4 % par an de la valeur de son bien, soit 80 % au total au bout de vingt ans. Le dispositif s'appliquerait aux logements anciens comme neufs et uniquement pour les baux de longue durée en location nue.

Un arbitrage à venir
Le déficit foncier ne serait pas remis en cause. D’ailleurs, ce dispositif permet, sous conditions, aux bailleurs d'un logement non meublé d'alléger le montant de leur impôt sur le revenu, lorsqu'ils effectuent par exemple certains travaux.
Le doublement du déficit foncier, conditionné à des travaux de rénovation énergétique pour sortir le logement du statut de «passoire énergétique», serait prorogé. Il devait s’arrêter au 31 décembre 2025.
En revanche, selon les dispositions de la loi de finances pour 2025, les amortissements seraient réintégrés dans le calcul de la plus-value au moment de la revente pour les biens loués en meublé.
La fiscalité des locations meublées ne serait pas modifiée avec l’arrivée de ce nouveau statut.
Compte tenu de cet engouement de la ministre du logement, il n'est pas sûr que ce nouveau statut du bailleur privé soit validé par Bercy, compte des contraintes budgétaires actuelles.
En tout cas, si ce dispositif est validé, ce statut de bailleur privé ne devrait s’appliquer qu’à partir de 2026.