Comment se protéger contre les impayés de loyers?
La baisse du pouvoir d'achat fragilise un nombre croissant de locataires. Les craintes sur les impayés de loyers, tant pour les baux d'habitation que commerciaux existent. Comment sécuriser ses loyers et agir dans ce genre de situation.

Éviter que les impayés ne s'accumulent jusqu'à mettre les propriétaires en difficulté. Les bailleurs ont donc tout intérêt à sécuriser dès aujourd'hui leurs loyers pour protéger leurs revenus futurs. Il existe plusieurs solutions pour cela, notamment la garantie Visale qui vient sécuriser les loyers et dont les professionnels ont commencé à l'adopter. Néanmoins, les bailleurs privés restent à séduire.
Garantie Visale: dispositif gratuit
Concrètement, elle couvre les impayés, dans la limite de trente-six mensualités sur toute la durée d'occupation, et les dégradations, dans la limite de deux mois de loyer, charges comprises, sans carence et sans franchise. Pour y prétendre, le locataire doit être âgé de 18 à 30 ans, cette option est une solution alternative et elle est gratuite. Le bailleur peut exiger un dépôt de garantie. Proposé par Action Logement, ce dispositif de sécurisation des loyers offre les mêmes avantages qu'un contrat de cautionnement. Attention, le loyer, charges comprises ne doit pas dépasser 1300 EUR en région et 1 500 EUR à Paris. Cette garantie s'adresse d'une part aux jeunes de moins de 30 ans, sauf étudiants non boursiers rattachés au foyer fiscal de leurs parents. D'autre part, aux salariés de plus de 30 ans, d'une entreprise du secteur privé hors agricole depuis moins de six mois, entrant dans le logement avant la fin du contrat de travail. D'autre part, il est impossible de cumuler caution (solidaire ou garantie Visale) et assurance loyers impayés, sauf si votre locataire est un étudiant. Pour toutes les autres situations, vous devrez choisir entre ces deux solutions.
Il est vrai que Visale obéit à une procédure stricte. C'est le locataire qui prend l'initiative et fait sa demande sur le site internet de www.visale.fr, à partir de là, un visa Visale, valable trois mois est réalisé. Il doit le présenter au bailleur, charge à ce dernier d'activer le dispositif en ligne, obligatoirement avant la signature du bail, car il est impossible de mettre cette garantie en place en cours de contrat. En cas d'impayé, celui-ci doit être signalé dans les deux mois, à défaut la garantie risque de ne pas s'appliquer.
Si ces contraintes rebutent les bailleurs, ceux-ci préfèrent bien souvent un garant familial plutôt qu'un service dématérialisé. Par contre, les professionnels (Fnaim, Unis, Snpi...) ont signé une convention de partenariat avec Action Logement qui délivre la garantie Visale. Les professionnels de l'immobilier estiment que cette garantie Visale vient compléter les outils de sécurisation.
Caution physique: gratuite mais aléatoire
La plus classique est d'opter pour une caution solidaire. Il s'agit d'une personne solvable qui accepte de s'engager par écrit pour le compte de votre locataire. Concrètement, elle se porte garante de lui et accepte de payer l'intégralité du loyer et des charges en cas de défaillance. L'avantage de cette solution, c'est qu'elle ne coûte rien et, responsabilise le locataire. En cas d'impayé, le cautionnaire active le locataire pour régler le loyer. En revanche, l'inconvénient, est que la caution n'est pas infinie, car elle est délivrée pour une durée précise, en général la durée initiale du bail. Si votre locataire reste au-delà du bail reste un moment dans les lieux, vous n'aurez plus de recours une fois la caution dégagée de ses obligations. Autre point, si la personne qui se porte caution se retrouve dans une situation financière délicate, dans ce cas, si elle ne peut pas payer, vous devrez intenter une action en justice contre elle pour récupérer vos loyers impayés. Elle est surtout recommandée pour locataires solvables.
Assurance loyers impayés
À la différence d'une caution, une assurance GLI (garantie loyers impayés) peut être souscrite à l'entrée dans les lieux du locataire ou ultérieurement. Dans ce deuxième cas, il ne doit pas y avoir eu d'incident de paiement du loyer dans les six mois qui précèdent. En outre, l'assureur vous imposera quasiment toujours une période de carence, de quelques mois, durant laquelle les impayés ne seront pas couverts. Attention, pour être éligible à une GLI, vous devez louer à un locataire qui répond à certaines conditions. La majorité des contrats de GLI couvrent les impayés de loyers, mais aussi les éventuelles dégradations dans le logement, si le montant des réparations dépasse le dépôt de garantie, ainsi que les frais d'avocat en cas d'action en justice et d'huissier pour le recouvrement des loyers impayés. Attention, pour être éligible à une GLI, vous devez louer à un locataire qui répond à certaines conditions : il doit justifier d'une situation professionnelle stable (Cdi, Cdd avec une durée résiduelle longue ou indépendant avec plusieurs années d'exercice) et être solvable. Il est aussi quasi impossible de souscrire une telle assurance s'il ne gagne pas au moins trois fois le montant du loyer et des charges. Enfin, tous ces critères sont examinés à la signature du contrat. Ainsi, si la situation de votre locataire se détériore par la suite (licenciement, perte de revenus...), vous restez couvert dans les mêmes conditions.
Pour obtenir une GLI, vous pouvez la souscrire directement auprès d'un assureur. Dans ce cas, faites-vous épauler par un professionnel ou lisez bien toutes les clauses, car d'un contrat à l'autre elles diffèrent (notamment sur les exclusions et les modalités de déclarations de sinistres). Mieux vaut fuir les contrats limitant la durée de la couverture pour privilégier ceux qui assurent jusqu'à un certain montant, en général plus protecteurs. En souscription individuelle, ces contrats sont facturés entre 2 et 5 % du montant des loyers encaissés, les cotisations étant déductibles de vos revenus fonciers. Pour payer moins cher, vous pouvez souscrire cette couverture chez votre gestionnaire locatif. Bien souvent les administrateurs de biens proposent cette garantie couplée à la gestion d'un bien locatif. En général, leurs contrats sont de bonne qualité et sont facturés entre 1,7 et 3,5 % du mon-tant des loyers.
Attention, si votre locataire ne règle pas son loyer, vous devez respecter un formalisme précis. En général, dès le premier impayé, il faut envoyer une lettre de relance puis une mise en demeure. Sans réaction de la part du locataire, contactez l'assurance en lui joignant tous les justificatifs pour qu'elle prenne le relais. Bon à savoir : le temps de mise en place de l'indemnisation oscille en général entre 2 et 4 mois, mais, comme la GLI est rétroactive, vous ne perdrez pas d'argent si votre locataire est défaillant.
Soyez réactifs !
En cas de défaillance de votre locataire, ne restez pas sans réagir et ne laisser pas «pourrir» la situation. Contactez-le en lui demandant s'il s'agit d'un simple oubli ou s'il rencontre des difficultés. Dans le second cas, envisagez une solution avec lui, une éventuelle réduction sur le loyer ou un report d'échéance avec un plan précis d'échelonnement de son loyer non payé. S'il accepte, mettez par écrit votre accord et signez-le tous les deux. S'il ne répond pas ou ne respecte pas ses engagements, envoyez-lui un commandement à payer par voie d'huissier. Il aura alors deux mois pour régulariser sa situation ou, à nouveau, trouver un accord avec vous. À défaut, vous pourrez demander la résiliation de son bail, à condition que ce dernier intègre une clause qui le prévoit. Attention, si une personne s'est portée caution, vous avez quinze jours pour lui signaler le commandement à payer à partir du moment où votre locataire a été prévenu. Et si vous êtes assuré par une garantie de location d'impayés, vous devez faire valider tout arrangement amiable (remise de loyers notamment) par votre compagnie ou votre prestataire au risque de perdre votre couverture.
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