L'Oise Agricole 20 novembre 2021 a 10h00 | Par Justine Grosjean

Le bail de petite parcelle

Lorsqu’on loue des petites parcelles, il est possible de déroger au statut du fermage et de ne pas conclure un bail rural.

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Attention, cette dérogation demeure une simple possibilité puisque les parties peuvent décider de se soumettre volontairement au statut du fermage.

La notion de petite parcelle

Dans chaque département, un arrêté préfectoral fixe la surface en-deçà de laquelle il est possible de déroger au statut du fermage en concluant un bail de petite parcelle. Dans l’Oise, cette surface est de 50 ares pour les exploitations de 50 ha et plus et de 25 ares pour les exploitations de 20 à 49 ha 99.

Attention, cette dérogation au statut du fermage est inapplicable au corps de ferme ou à une partie essentielle de l’exploitation, sans laquelle l’exploitation serait déséquilibrée. Dans cette seconde hypothèse, il reviendra au tribunal paritaire des baux ruraux d’apprécier, en cas de litige, si le fonds constitue une partie essentielle de l’exploitation.

La forme

Lorsqu’on décide de conclure un bail de petite parcelle, l’écrit est facultatif. Toutefois, il reste vivement conseillé.

La durée

De plus, il n’est pas obligatoire de s’engager pour neuf ans, comme c’est le cas pour un bail rural. Conformément au droit commun, il faut distinguer selon qu’il y a, ou non, un écrit. En présence d’un écrit, les parties peuvent librement décider de la durée. Il faudra être vigilant toutefois, en cas de durée très importante, à ce que cela ne soit pas considéré comme un engagement perpétuel, ce qui est formellement prohibé. En l’absence d’écrit, le bail est réputé conclu pour la durée de l’assolement. Il est donc important de préférer l’engagement écrit au seul engagement verbal.

Le prix

Les règles du statut du fermage relatives au prix sont également exclues par principe.

La vente du fonds

À noter que si pendant le bail, le fonds est vendu, le locataire ne bénéficie pas d’un droit de préemption.

La cession et la sous-location

Comme en matière de bail rural, la cession reste interdite hors cadre familial et la sous-location prohibée.

La fin du bail

S’agissant de la fin du bail, il faut encore une fois distinguer selon qu’il y a un écrit ou non. S’il y a un écrit, le bail cessera à l’expiration du terme fixé, sans qu’il soit nécessaire de donner congé. Toutefois, si le preneur reste en possession du fonds après le terme contractuellement prévu, un nouveau bail sera réputé conclu par tacite reconduction dont les règles applicables seront celles d’un bail verbal.

En l’absence d’écrit, un congé devra cette fois être délivré, avec un préavis de six mois minimum. Néanmoins, contrairement au bail rural, le congé n’aura pas à être motivé. À noter qu’en fin de bail, le locataire conserve son droit d’obtenir des indemnités pour les améliorations apportées au fonds. Il est par conséquent important de prévoir un état des lieux à l’entrée et à la sortie du bail.

En outre, en cas de défaut de paiement du loyer ou de mauvaise exploitation du fond, le locataire encourt la résiliation de son bail.

Le tribunal compétent

Pour tout litige au sujet d’un bail de petite parcelle, le tribunal paritaire des baux ruraux demeure compétent.

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