La révision d'un loyer se fait en fonction de l'indice de référence des loyers (IRL) qui est basé sur l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Elle s'applique aux logements d'habitation loués non meublés (ceux régis par la loi du 6 juillet 1989), aux loyers des bâtiments d'habitation com-pris dans un bail rural et aux redevances de location-accession à la propriété. Par contre, sont exclus : les baux commerciaux, les bureaux et les locations spécifiques.

À l'initiative du bailleur, le loyer peut être révisé une fois par an si une clause du bail le prévoit, en l'absence de clause, le loyer restera le même jusqu'à la fin du bail. La date de révision est celle indiquée dans le contrat de location ou, à défaut, la date anniversaire du bail.

Logement classé F ou G

Depuis le 24 août 2022, les bail-leurs louant un logement classé F ou G déterminé par le diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peuvent plus augmenter le loyer de leurs locataires. Vous ne pouvez pas réviser le loyer à la hausse, même avec l'accord du locataire.

Pour pouvoir augmenter le mon-tant du loyer, reste une seule solution, celle de faire des travaux de rénovation énergétique qui pourront permettre de gagner la lettre E du DPE. Mais ce n'est pas gagné d'avance. Pour cela, vous avez deux options : entreprendre une rénovation globale en traitant toutes les faiblesses du logement ou réaliser des travaux étape par étape.

Dans les deux cas, le diagnostic de performance énergétique vous apportera une liste de travaux importants à réaliser pour améliorer votre classe afin de pouvoir passer de F en E. Parmi les plus efficaces, vous trouverez : l'isolation des combles perdus ou aménagés pour éviter que la chaleur ne s'échappe par la toiture, l'isolation des murs par l'extérieur (ITE) pour faire barrage aux ponts thermiques dans la structure du logement, le remplacement des fenêtres par du double vitrage, l'installation d'un système de chauffage performant et économique : une pompe à chaleur air-eau, un poêle à granulés en appoint...

Si cette fameuse étiquette E est obtenue après votre nouveau DPE, vous pouvez légalement augmenter le loyer de votre locataire annuellement, en vous basant sur la variation de l'indice de référence des loyers. Toutefois, le parlement a instauré une sorte de bouclier visant à plafonner l'IRL d'un trimestre à un autre de 3,50 % jusqu'au 31 mars 2024.

Bail en cours et occupé

La possibilité de majorer le loyer dépendra de la date de signature du bail et de l'avis du locataire. En effet, si le bail a été signé avant le 24 août 2022 et n'a pas encore été renouvelé tacitement depuis cette date, vous avez la possibilité de faire des travaux pour améliorer énergétiquement le logement moyennant une hausse du loyer. À cela, il faut faire comprendre à votre locataire que le logement aura moins de déperdition thermique et son confort s'en trouvera amélioré. Ce n'est pas pour autant que la lettre du DPE se trouvera modifiée en E.

De même, si le bail a été signé avant le 24 août 2022, et n'a pas été reconduit, ni renouvelé, vous pouvez réviser le loyer annuellement, jusqu'à la prochaine échéance du bail, date de reconduction tacite.

Calculer le nouveau montant du loyer

L'indice de référence des loyers d'un trimestre donné correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Cet indice est calculé sur une référence 100 au quatrième trimestre 1998.

Il ne faut pas confondre la révision du loyer qui intervient chaque année en cours de bail avec l'augmentation que le propriétaire peut proposer au renouvellement du bail, lorsque le loyer est manifestement sous-évalué par rapport à celui des logements comparables au voisinage ou encore la majoration du loyer en cours de bail, consécutive à la réalisation de travaux d'amélioration par le bailleur.

Désormais, la revalorisation annuelle ne peut excéder la variation annuelle de l'indice des références des loyers. La clause de révision prend généralement pour référence le dernier indice connu à la date de signature du contrat de location.

Principe : il faut connaître l'IRL de l'année passée et celui de l'année en cours concernant le même trimestre. La meilleure solution est de toujours utiliser le même trimestre de référence. Les indices IRL sont publiés chaque trimestre par l'Insee.

Exemple

Supposons que votre bail a été signé le 1er octobre 2022 et qu'il comporte une clause de révision annuelle du loyer à la date d'anniversaire du bail. Si le bail fait référence à l'indice du 2e trimestre 2021, on utilisera ensuite, chaque année, l'IRL du 2e pour calculer la révision. Le montant du loyer est de 700 EUR, hors charges. Le dernier indice de référence des loyers connu à la signature du bail était celui du 2e trimestre 2022), soit 135,84. L'indice des loyers du 2e trimestre 2023 est de 140,59 (voir colonne Repères). Donc, à compter du 1er octobre 2023, le nouveau loyer sera de 700 EUR x 140,59 (nouvel indice connu à la date d'anniversaire) et divisé par 135,84 (indice de référence) = 724,47 EUR.

Et ainsi de suite, d'année en année jusqu'à la fin du bail.