Selon l’article L. 412-7 du Code rural et de la pêche maritime (CRPM), le preneur qui considère que le prix et les conditions de la vente sont exagérés peut saisir le tribunal paritaire des baux ruraux (TPBR) pour une demande en fixation de la valeur du bien.

Dans le délai de deux mois à compter de la notification du projet de vente, il devra cumulativement saisir le TPBR pour faire modifier les conditions de la vente et notifier au propriétaire vendeur sa décision d’acquérir le bien sous conditions.

Saisine du TPBR

La demande en fixation de la valeur du bien par le fermier doit être faite devant le TPBR dans les deux mois à compter de la notification du projet de vente. D’un point de vue formel, elle peut être faite en lettre recommandé avec accusé de réception.

Notification au bailleur de l’acceptation conditionnelle

Concomitamment à la saisine du TPBR, le fermier doit notifier au bailleur qu’il entend se porter acquéreur du bien, mais sous la réserve d’une modification du prix et des conditions.

Cette obligation pour le preneur d’aviser le bailleur de son acceptation conditionnelle est indispensable puisqu’à défaut, le preneur est réputé avoir renoncé à préempter.

L’article L. 412-8 du CRPM prévoit que la notification doit être faite au propriétaire vendeur et non au notaire chargé d’instrumenter. En effet, si le preneur notifie son acceptation conditionnelle au notaire et non au propriétaire vendeur, le preneur est réputé avoir renoncé à préempter, sauf dans le cas où le notaire dispose d’un mandat de gérer la propriété du bailleur ou s’il se prévaut d’un mandat de vente auprès du fermier.

La notification doit être faite dans le délai de deux mois à compter de la notification du projet de vente, soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par acte d’huissier de justice.

En cas de pluralité des vendeurs, une notification doit être adressée à chacun d’entre eux.

Fixation du prix par le juge

Après expertise, les juges fixent la valeur vénale des terres et les conditions de la vente en tenant compte notamment du barème indicatif de la valeur vénale des terres agricoles, publié chaque année par les services du ministère de l’Agriculture. Aucune des parties ne peut obliger l’autre à conclure la vente au prix fixé judiciairement.

Si le preneur renonce à l’achat, le propriétaire pourra toujours vendre le fonds à un tiers aux conditions qu’il a initialement notifiées au fermier.

Coût de la procédure

Si la vente a lieu à la suite de la décision, les frais d’expertise sont partagés entre les parties. Néanmoins, si la vente n’a pas eu lieu, ces frais sont à la charge de la partie qui refuse la décision du TPBR.