La loi d’orientation agricole n°2006-11 du 5 janvier 2006 a institué le bail cessible hors cadre familial (BCHCF). Dérogeant au statut du fermage sur des points essentiels, ce bail est plus souple mais n’est pas pour autant dérèglementé.

Les conditions du BCHCF

Le BCHCF doit avoir la forme d’un bail authentique et sa durée est d’au moins 18 ans renouvelable par périodes de neuf ans. S’agissant du régime fiscal du BCHCF, il est aligné sur celui des baux à long terme.

Quant au prix du loyer, il est majoré et doit se situer dans la fourchette des minima et maxima administratifs correspondant à la valeur locative. La majoration des minima et maxima est d’un montant de 50 %.

Sur le non-renouvellement du BCHCF

Le bailleur peut opposer son non-renouvellement ou la résiliation pour faute du preneur de l’article L. 411-53 du CRPM. Cependant, les conditions du défaut de paiement du fermage sont ici assouplies puisque le BCHCF peut être résilié après un seul défaut de paiement du loyer.

En dehors de ces cas, le bailleur peut opposer le non-renouvellement sans avoir à justifier d’un motif mais il devra verser une indemnité au preneur pour le préjudice causé par le non-renouvellement.

En d’autres termes, le bailleur peut mettre fin au contrat en délivrant un congé sans qu’il n’ait à motiver les raisons qui le poussent à mettre fin au bail. Toutefois, ce droit de mettre fin au bail librement sera compensé par l’obligation par le bailleur de verser au preneur une indemnité d’éviction (similaire à l’indemnité prévue par le bail commercial).

L’évaluation de l’indemnité d’éviction correspond au préjudice causé par le défaut de renouvellement comprenant notamment, «sauf si le bailleur apporte que le préjudice est moindre, la dépréciation du fonds du preneur, les frais normaux de déménagement et de réinstallation ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour acquérir un bail de même valeur» (art. L. 418-3 CRPM). Il s’agit ici de déterminer avec précision le préjudice réellement causé par la perte du renouvellement.

Un droit de préemption restreint

En cas de vente de terres louées depuis au moins 3 ans, le droit de préemption de la SAFER est écarté et le preneur qui exerce son droit de préemption ne peut contester le prix demandé.

La cession du BCHCF

Le BCHCF offre la possibilité au preneur de céder le droit au bail. La cession du droit au bail ne nécessite pas un agrément du bailleur mais seulement une information qui prend la forme d’une notification (une LRAR est suffisante).

La notification doit indiquer le nom du cessionnaire et la date prévue pour réaliser la cession ; à défaut, la cession est nulle et le bail résilié. La cession s’opère sous réserve que le bailleur n’y oppose aucun motif légitime dans un délai de deux mois, motif légitime qu’il appartiendra au Tribunal paritaire des baux ruraux d’apprécier.

Le droit au bail est une notion différente du «pas-de-porte». Si le pas-de-porte est un droit d’entrée représentant une somme d’argent demandée au futur locataire au début du bail par le propriétaire (pratique civilement et pénalement condamnée par l’article L.411-74 du CRPM), le droit au bail représente quant à lui la somme versée par le nouveau locataire à l’ancien locataire dans la reprise d’un bail cessible, représentant le supplément de bénéfice issu du bail.

L’article L. 411-74 du CRPM étant inapplicable au BCHCF, cela permet de donner une valeur à ce bail et d’empêcher une action en répétition de l’indu.

Un outil nécessitant une réflexion globale

Selon le Rapport du Conseil général de l’alimentation, de l’agriculture et des espaces ruraux, il a été conclu seulement une cinquantaine de BCHCF environ, entre 2006 et 2013, cela en raison notamment de la peur du calcul de l’indemnité d’éviction, de l’incertitude quant à la valorisation et la fiscalisation du droit au bail, et, de l’inquiétude face à la perte du contrôle du fonds loué.

Pour être attractif, ce bail suppose, avant d’être conclu, que chaque partie mesure l’équilibre financier de l’opération en fonction, pour le preneur, des conditions prévisibles de cession de son exploitation et, pour le bailleur, de sa volonté de reprise du bien ou du non-renouvellement du bail.