À l’expiration du bail, il est réalisé un compte de sortie entre les parties. Le bailleur peut être débiteur d’une indemnité dont la cause est la plus-value apportée au fonds par l’exploitation du fermier sortant. Ce dernier dispose d’un an à compter de la fin du bail pour réclamer sa créance à peine de forclusion. Les règles de cette indemnité étant d’ordre public, les clauses ou conventions ayant pour effet de supprimer ou de restreindre les droits conférés au preneur sortant sont réputés non écrites.

Travaux indemnisables

Sont entendus comme étant des améliorations culturales, les travaux ou investissements qui apportent une plus-value au fonds loué dont les effets se prolongent au-delà de la durée du bail.

Débiteur de l’indemnité

L’indemnisation des améliorations culturales apportées au fonds loué par le preneur sortant incombe seul au bailleur.

Cette dette ne peut pas être transférée à la charge du nouvel exploitant et ce, quelle que soit la convention qu’il aurait pu signer à ce sujet. En effet, la Cour de cassation a déclaré que les conventions mettant à la charge du preneur entrant le coût des améliorations culturales sont illicites et donnent lieu à répétition des sommes indûment perçues.

Dans les faits, le fermier entrant avait accepté conventionnellement de payer au bailleur une somme que celui-ci avait reversée intégralement au fermier sortant à titre d’indemnité de sortie de ferme. Par la suite, le fermier sortant a demandé devant les tribunaux la répétition de la somme versée à l’entrée dans les lieux et a obtenu gain de cause. Dans cet arrêt, la Cour de cassation a rappelé que ce procédé est strictement interdit et que le fermier entrant a droit au remboursement de la somme qu’il avait payée.

Sanctions pénales encourues

Le versement au bailleur par le nouveau preneur de l’indemnité de sortie de l’ancien preneur est un pas-de-porte prohibé étant sanctionné sur le fondement de l’article L. 411-74 du Code rural et de la pêche maritime.

Conformément à l’article susvisé, tout bailleur, tout preneur sortant ou tout intermédiaire qui aura, directement ou indirectement, à l’occasion d’un changement d’exploitant, soit obtenu ou tenté d’obtenir une remise d’argent ou de valeurs non justifiée risque une condamnation pénale pouvant atteindre deux ans d’emprisonnement et 30.000 euros d’amende.