L'Oise Agricole 10 octobre 2019 à 11h00 | Par Camille Gourguechon

Époux copreneurs, mise en demeure de payer individuelle !

En cas de défaut du paiement des fermages, le bailleur doit adresser une mise en demeure à chacun des époux copreneurs.

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Les deux époux copreneurs doivent être mis en demeure.
Les deux époux copreneurs doivent être mis en demeure. - © j.-c. gutner

En cas de retard dans le paiement de ses fermages, le fermier risque la résiliation de son bail rural sous certaines conditions ci-après détaillées. Tout d’abord, deux défauts de paiement de tout ou partie du fermage doivent être constatés.

Aussi, les défauts de paiement doivent avoir persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure par le bailleur. Ainsi, si le fermier ne paie pas le loyer à l’échéance convenue, le propriétaire peut lui adresser une première lettre de mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, dans laquelle sont reproduits, à peine de nullité, les termes de l’article L. 411-31-I-1° du Code rural et de la pêche maritime.

Si le paiement n’est pas intervenu au bout de trois mois à la suite de cette première sommation de payer, une seconde lettre de mise en demeure peut être adressée au fermier, lui laissant un nouveau délai de trois mois pour régler sa dette.

Si, passé ce second délai de trois mois, la dette n’est toujours pas réglée, le bailleur est fondé à demander la résiliation du bail devant le Tribunal paritaire des baux ruraux.

Cas d’excuse du fermier

Si le fermier peut justifier d’un cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes, le défaut de paiement total ou partiel du fermage n’entraîne toutefois pas la résiliation du bail.

Le juge dispose alors d’un large pouvoir d’appréciation quant aux cas d’excuse invoqués par le fermier. À titre d’exemple, la jurisprudence a pu admettre que le fermier puisse justifier de ses manquements contractuels en invoquant la maladie ou encore la perte d’un cheptel

Prescription quinquennale

Le fermage se prescrit par cinq ans à compter de son échéance dès lors le bailleur ne peut fonder une action en résiliation pour défaut de paiement de loyers prescrits.

Cas particulier : époux copreneurs

Il a été jugé récemment que le principe de solidarité entre époux ne permet pas au bailleur de s’affranchir de l’obligation de délivrance des mises en demeure de manière individuelle aux deux époux copreneurs.

Ainsi, selon la Cour de cassation, chacun des époux copreneurs doit donc être destinataire d‘une mise en demeure de payer les fermages restants dus.

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