L'Oise Agricole 21 avril 2019 à 11h00 | Par Camille Gourguechon

Prévoir l’installation d’un descendant : le bail d’un an

Dans l’attente de l’installation de son descendant, le propriétaire peut conclure un bail rural annuel avec un fermier, reconduit pour six années au maximum.

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- © Jérome Chabanne

Par dérogation à la règle selon laquelle la durée d’un bail rural ne peut être inférieure à neuf ans, le bail rural annuel peut être conclu pour une durée d’un an, mais sous certaines conditions ci-après détaillées.

Condition tenant au preneur

L’article L. 411-40 du Code rural et de la pêche maritime pose une condition quant à la surface exploitée par le futur preneur.

En effet, un propriétaire peut conclure un bail rural d’un an avec un exploitant agricole à la condition qu’il soit déjà installé sur une autre exploitation dont la superficie doit être au moins égale à la surface minimale d’assujettissement (SMA).

Le preneur doit également être en conformité avec la règlementation du contrôle des structures des exploitations agricoles.

Condition tenant au bailleur

Le bailleur peut consentir à un exploitant agricole déjà installé sur une autre exploitation un bail rural d’un an uniquement s’il propose d’installer sur le fonds loué un ou plusieurs de ses descendants majeurs nommément désignés et ayant atteint l’âge de la majorité au jour de l’installation.

En effet, le ou les bénéficiaires de l’installation doivent être désignés de manière précise de telle sorte qu’il ne puisse pas y avoir de substitution lors de l’installation. Le risque étant, à défaut d’une désignation précise, d’entraîner la requalification du bail rural annuel en bail rural de neuf ans soumis intégralement au statut du fermage.

Durée

Le bail rural d’un an est une location annuelle renouvelable dans la limite maximum de six années. À l’arrivée du terme, le bail se renouvelle tacitement pour une année. Si l’une des parties souhaite mettre fin au bail, elle doit adresser à son cocontractant une lettre recommandée avec accusé de réception dans laquelle elle lui fait connaître son intention de mettre fin au bail. Cette lettre doit être envoyée deux mois avant la date de chaque renouvellement annuel.

Formaliste rigoureux

Il est impératif de rédiger le bail rural annuel par écrit. Dans le cas contraire, les parties risquent d’être soumises pour neuf ans aux clauses du bail type arrêté pour le département.

Effets du bail

Dans le bail rural annuel, certaines dispositions du statut du fermage sont écartées. En effet, le fermier ne peut pas se prévaloir des dispositions relatives à la cession d’un bail rural de neuf ans, ni procéder à des échanges ou locations de parcelles et ne peux pas non plus bénéficier du régime des indemnités au preneur sortant.

En dehors de ces exceptions énumérées ci-dessus, les dispositions du statut du fermage sont applicables au bail rural d’un an. Dès lors, le bail est consenti à un prix fixé dans les conditions prévues par l’article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime et notamment établi en fonction de la durée du bail. En conséquence, le prix du bail rural d’un an sera plus bas que celui d’un bail ordinaire de neuf ans.

Transformation en bail de neuf ans

Il existe trois séries d’hypothèses dans lesquelles le bail rural d’un an se transforme de plein droit en un bail rural de neuf ans. Premièrement, lorsqu’à l’expiration de la sixième année de location, le bailleur n’a pas installé le ou les descendants désignés dans le bail. Dans une telle situation, le nouveau bail transformé prendra alors effet pour une durée de neuf ans à la date de l’expiration de la sixième année de la location annuelle renouvelée. Deuxièmement, lorsqu’il y a une cession du fonds à titre onéreux. Troisièmement et dernièrement, lorsque le ou les bénéficiaires de l’installation ne remplissent pas les conditions auxquelles ils sont tenus par l’article L. 411-59 du Code rural et de la pêche maritime. Ils doivent donc satisfaire aux conditions d’exploitation personnelle, de ressources et d’habitation requises des bénéficiaires du droit de reprise.

En d’autres termes, ils doivent se consacrer à l’exploitation pendant au moins neuf ans, participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, avoir la capacité ou l’expérience professionnelle, posséder le cheptel ou le matériel nécessaires ou, à défaut, les moyens de les acquérir.

Dans le cas où ces conditions ne sont pas satisfaites, le preneur évincé peut invoquer les sanctions prévues à l’article L. 411-66 du Code rural et de la pêche maritime lesquelles sont soit la réintégration du preneur dans le fonds ou la reprise en jouissance des parcelles avec ou sans dommages-intérêts, soit des dommages-intérêts seulement.

Il convient de rappeler ici que le ou les bénéficiaires de l’installation doit également respecter la règlementation du contrôle des structures des exploitations agricoles.

Enfin, en cas de transformation d’un bail rural d’un an en un bail de neuf ans et à défaut d’accord amiable, le prix du nouveau bail sera fixé par le Tribunal paritaire des baux ruraux.

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